Прокрутить вверх

Аренда торгового помещения: какие факторы учитывать, кроме характеристик самого помещения?

Аренда торгового помещения: какие факторы учитывать, кроме характеристик самого помещения?

Оценка перспективности арендных площадок может осуществляться разными способами – от интуитивного подбора предложений до внедрения сложных методик расчета.

Известен опыт японских маркетологов, которые перед открытием магазина изучают содержимое мусорных контейнеров в прилегающих районах, чтобы узнать, каким товарам отдают предпочтение местные жители. Британские специалисты делают ставку на case-study: перед установкой торгового «острова» или оформлением договора аренды в стационарной точке продаж они проводят не менее десятка coffee-пауз в ТЦ, изучая основные направления движения покупательских потоков. 

Самые высокие показатели эффективности демонстрируют специалисты, работающие в области франчайзинга и представляющие на отечественном рынке крупные зарубежные фирмы. В рамках масштабного исследования им удалось найти прямую зависимость между размерами панорамных витрин в магазинах одежды и обуви и уровнем продаж, определить лучших соседей для салонов интерьерной мебели и т.п.

Кроме всего прочего, были обозначены главные ошибки при выборе помещения для аренды магазина:

  • Противоречивые установки.

Стандартный запрос начинающего бизнесмена может звучать следующим образом: «небольшое по площади, недорогое помещение в популярном районе». В данном случае во главу угла ставится желание сэкономить без учета особенностей формирования предложений на рынке арендной недвижимости. 

  • Ориентация на мифы рынка недвижимости.

Самый распространенный из них – миф о «хороших районах», в которых живут обеспеченные люди, и продажи неуклонно растут независимо от того, насколько удачно расположена торговая точка.

  • Малоэффективный статистический анализ, использование «непрозрачных» методик отбора.

РЕЗУЛЬТАТОМ такого подхода является закрытие площадок даже крупных сетевых компаний с обширным штатом специалистов-маркетологов.

Факторы, которые необходимо учитывать при выборе арендной площадки

Практика многочисленных отечественных бизнес-проектов показывает: обратившись по объявлению об аренде коммерческой недвижимости, можно получить исчерпывающую информацию о количестве витрин на фасаде и в торце объекта, высоте потолков, конструкции здания, планировке помещения и т.п. Однако она не является определяющей и решающей.

Наиболее значимые факторы выбора арендных помещений: 

  • Проходимость.

Наиболее простая формула для расчета проходимости в час для будних дней выглядит следующим образом: количество людей, вошедших в магазин за 5 минут в любой промежуток времени с 10:00 до 18:00, умножить на коэффициент 12. Этот метод имеет значительную погрешность, но позволяет оценить базовую «отдачу» объектов и определить размер среднего чека.

  • Транспортный поток.

Удобная парковка, хороший обзор с дороги (при отсутствии заборов, билбордов) – ключевые факторы для формирования качественного, стабильного транспортного потока. Его всегда можно рассчитать (аналогично формуле с пешеходами), при этом обращая внимание на работу светофоров.

  • Тип района.

Жилая, производственная, офисная застройки, малоэтажные, многоэтажные здания, «хрущевки», новостройки – единый «рисунок» района складывается из отдельных объектов-паззлов и определяет состав потребителей. В него включена также транспортная система: арендное помещение можно оценить по удаленности от остановок общественного транспорта, станций метро, а также крупных торговых и развлекательных центров.

  • Коммуникации.

Помимо стандартных инженерных систем, речь идет о телефонных линиях, возможностях подключения высокоскоростного Интернета. Особое значение это имеет в том случае, если компания работает с современными системами электронной отчетности, осуществляет онлайн-продажи, предлагает консультирование по вопросам технического оснащения и т.п.

  • «Плотность» конкурентов.

Согласно данным отечественных специалистов, самые высокие показатели конкуренции среди торговых площадок отмечаются в региональных ТЦ. Это подталкивает «соседей» на регулярное проведение распродаж, акций, сезонных марафонов скидок. Смягчить конкурентное воздействие помогает наличие торговых площадок-спутников (например, женская одежда – бижутерия, детская одежда – дизайнерские игрушки).

  • Стоимость аренды.

Основной спрос на отечественном рынке приходится на небольшие хозяйственные, продуктовые магазины, предприятия сферы услуг (парикмахерские, салоны красоты), представляющие среднюю ценовую категорию.

Крупные объекты от 20 000 кв. м при своей высокой цене демонстрируют и высокую рентабельность. При подписании договора аренды потребители получают широкий спектр услуг, включая индивидуальную концепцию развития площадок. 

«Можно вести дела плохо и хорошо», – отмечают бизнесмены, указывая на то, что при равных условиях выручка в разных магазинах может разниться в несколько раз, и фактор арендного помещения перестает быть определяющим.

«Стоит ли прикладывать усилия хороших специалистов к плохой торговой площадке?» парируют маркетологи. При грамотном подходе к аренде коммерческой недвижимости можно получать до 50% большую прибыль!

Читайте такжеДокументы для аренды помещения 

Выбор арендного помещения в зависимости от типа товаров

Условно все реализуемые товары можно разделить на три большие группы: элитная продукция, специализированные товары, товары первой необходимости. В зависимости от их типа европейские специалисты предлагают подбирать торговые площади:

  1. Для точек продаж брендовой одежды, дорогих аксессуаров, автомобилей оптимальным считается галерейное размещение (у покупателей есть возможность прогуляться по аллее бутиков и сравнить цены в разных магазинах).

  2. Магазины специализированных товаров (мягкая мебель, бытовая техника) лучше всего «чувствуют себя» в окружении маркетов сходного профиля (салоны кройки и шитья, дизайнерские бюро). При этом нет никакой необходимости размещать их в шаговой доступности к домашним хозяйствам: у потребителей всегда найдется время заскочить за очередной обновкой для дома.

  3. Магазины товаров первой необходимости – классический пример точек продаж в спальных районах. Как показывает практика, крупные торговые центры плохо приспособлены для реализации подобных задач и претендуют на роль, скорее, маркетов выходного дня.

С выбора «правильной» арендной площадки   начинается история успешного бизнеса!

Сегодня подать заявку на аренду коммерческой недвижимости можно онлайн – всего за несколько минут. На основании торгового и товарного профилей, а также дополнительных сведений об открываемых магазинах опытные специалисты подберут лучшие варианты размещения – с современными инженерными коммуникациями, эффективной системой пожарной безопасности и большим пространством для торговых экспериментов.

Начните подыскивать нужные объекты недвижимости прямо сейчас и помните: критерии оценки объектов должны быть легко применимы на практике. Некоторые виды недвижимости могут быть сданы в течение нескольких дней, и окажется, что площадка, идеально подходящая для вашего проекта, уже арендована другим бизнесменом.

Комментариев пока нет