На этой неделе много интересных помещений с арендаторами были проданы, интересно, то, что срок экспонирования многих объектов был менее двух недель, а окупаемость варьировалась в диапазоне 12.5 - 13.7 лет.
Несмотря на постоянное возражение клиентов "про высокую окупаемость", многие приходят к осознанию, что у хорошего объекта не может быть низкой окупаемости и дешевой цены, какие мы видим причины, и почему не будет низкой окупаемости:
- во первых фраза "окупаемость" применима только к арендному бизнесу, арендный бизнес - это помещение с уже созданной дополнительной ценностью в виде арендатора и арендного потока который он несет. Отсутствием риска, что придется долго искать арендатора, так как при покупке пустого помещения, ни кто не сможет гарантировать сроки нахождения арендатора и арендную ставку.
- у застройщиков выросли цены, а застройщики драйверы всего рынка, в том числе и вторичного. Цены уже не такие как были год назад и тем более как 2-3 года назад, причин на то много, но это не жадность застройщиков, при ценах как были раньше, им выгоднее не строить.
- высокая ключевая ставка, дорогие деньги для бизнеса, рост цен на все.
- арендаторы сейчас более прагматиченые и подходят к аренде помещений с формулой "семь раз отмерь один раз отрежь" (все просчитывается до мелочей). Закладывают риски и дают ставку аренды какую "потянут" с учетом возможных рыночных изменений, а не которую хочет собственник.
- Многие ликвидные обьекты проданы, а на рынке, откровенно реже стали появляться достойные помещения, многие обьекты продаются/предлагаются в режиме «расстанусь за эту цену». (цели продать нет, но если кто-то будет за эту цену, продам)
Мы не торгуем неликвидными помещениями, мы не продаем за уши "натянутых" арендаторов, помещения в домах под снос, но с окупаемостью 7-8 лет, у нас фильтр на это! Но сладко расписанные обьявления с продажей таких помещений в интернете, у многих сбивают фокус с качественных вариантов, ложными цифрами доходности.
Мы не влияем и не ускоряем клиентов в решениях, но в последнее время фраза «уже продано» произносится чаще, поэтому совет: анализировать быстрее и покупать не то, что дешево, а то что качественно. Качественный объект, как вещь, прослужить дольше, надежнее и избавит от лишнего стресса со сменой и поиска арендаторов.
«Я не настолько богат, чтобы покупать дешёвые вещи» - Ротшильд.
Разместить объявление
