Аналитика изменения цен на помещения и арендный бизнес.
Или как менялись цены в Москве.
Для сравнения взяли регион: Москва и Московская область.
ЖК комфорт класса от серийных застройщиков Московского региона.
Для аналитики мы использовали не более чем архивы проданных объектов.
2018 год.
Цена метра - 200 000 рублей.
Арендный бизнес: еще встречаются предложения за 7-8 лет окупаемости, хорошее помещение с сетевым арендатором можно купить исходя из 8,5-9,5 лет окупаемости.
Еще встречаются помещения в центре Москвы на трафике, они продаются в среднем с окупаемостью 9,5-10 лет.
Можно купить классный лот, рынок "арендного бизнеса" еще не так популярен, как сейчас. А в Подмосковье активно строят "избушки" сажают туда "Пятерочки" и продают вообще из расчета по 6-7 лет окупаемости.
2019 год.
Цена метра 200 000 - 250.000 рублей, (осваиваются новые площадки Москвы и все также можно купить помещение с ценой метра 200.000 рублей, местами дешевле).
Арендный бизнес: еще встречаются предложения за 7-8 лет окупаемости но уже эта цифра перемещается за МКАД, хорошее помещение с сетевым арендатором в Москве продается исходя из 9-9,5 лет окупаемости.
К примеру можно купить помещение в ЖК "Ярцевская 24" у метро Молодежная с арендатором: Азбука Вкуса, банк «Открытие», Почта банк, Simple wine со средней окупаемостью 9,5 лет.
Помещения в центре Москвы активно выкупаются, в будущем они будут выставлены на продажу с существенной наценкой (и инвесторы на них неплохо заработают, в центре не строят нового, некий получается эксклюзивчик).
2020 год.
Средняя цена метра 220 - 280.000 рублей в хороших проектах.
Арендный бизнес: помещение в свежем доме с продуктовым сетевиком в районе МКАД можно купить исходя 9 лет окупаемости. Помещения у метро - 10 лет окупаемости.
Точечно встречаются помещения с окупаемостью 11-12 лет.
К примеру можно купить помещение в ЖК "Мещерский лес" напротив будущего метро "Говорово" с сетевой аптекой исходя из окупаемости 10-10,5 лет.
2021 год.
Бум строительства ЖК у МКАД , застройка промышленных площадок, и в ближайшем Подмосковье.
Цена метра в Москве имеет дикий разрыв, топ помещения 350 000 рублей за м2, дворовые и внутриквартальные помещения 150-200.000 рублей за м2.
Арендный бизнес: к примеру помещение с супермаркетом в ЖК "Город на реке Тушино" исходя из окупаемости 10,5 лет. Небольшие арендаторы такие как аптеки, пекарни, алкомаркеты, ПВЗ, в ЖК "Новочерёмушкинская 17" и ЖК "Царская площадь", ЖК "Римского-Корсакова", ЖК "Green park", продаются уже с окупаемостью 11 лет. Отдельные лоты можно встретить с окупаемостью до 12,5 лет.
2022 год.
"Накупившие" в 2018 году арендного бизнеса с окупаемостью 8-9 лет и заработавшие от арендных потоков, начинают перепродавать помещения по действующей окупаемости 12-12,5 лет. Не плохо, учитывая, что заработали за 3 года на арендной плате минимум 30%, так еще и плюс 30-40% к цене продажи самого помещения.
Разбег цен становится еще больше, цены на помещения могут быть как 300.000 рублей/м2 за помещений в спальнике, так и 550.000 рублей за помещения в том же спальне, но в более ликвидной локации (к примеру на трафике или в прямой видимости от метро).
ЖК "Бутово парк", "Бунинские луга", "Саларьево парк" - помещения с сетевыми продуктовиками выставляются за 11-12 лет и продаются! ЖК" Михайлова д.31А" , минимальный лот выставленный имеет окупаемость - 12 лет. ЖК "Headliner", "Мукомольный", "Спутник" - 12,5 лет и выше.
Часто приходится отрабатывать возражение покупателей "да кто это купит". Как показало время - купили! Средний срок экспонирования объекта составлял 3-4 месяца.
В этом же году у покупателей происходит "культурный шок", "мы хотим купить исходя 8-9 лет окупаемости, то что стоит уже 11-12 лет". Многие пробуют создавать арендный бизнес самостоятельно (арендный бизнес дороже, чем аналогичное пустое помещение), за попытку ставим "пять", но к сожалению не всегда получается, и часто результат еще печальнее, чем купить сразу готовое.
2023 год.
Купить "топовое" помещение в новостройке со сроком сдачи в 2023 году, уже практически не реально, все раскуплено ранее, а отдельные лоты "из под загашника застройщика" выставляются застройщиками на аукционах и не редко продаются по космическим ценам (пример мы описывали в нашем телеграм-канале), где цена метра на аукционе достигла 950.000 рублей/м2. Преимущественно продаются помещения со сроком сдачи на 2024 и 2025 год, цены от 350.000 рублей/м2, у метро есть варианты по 520.000 рублей/м2.
Арендный бизнес: помещения расположенные на 1-й линии ЖК продаются в среднем исходя из 12,5-13 лет окупаемости.
Пример: ЖК "Новохохловская", "Амурский парк", "Сигнальный", "Рихард", с арендаторами: алкомаркет, аптека, пекарни, ПВЗ, ВкусВилл и другие сетевики продаются за 12,5 -13,5 лет окупаемости.
Супермаркеты, предложений мало в Москве, в среднем выставляются за 12 лет окупаемости, и цена корректируется в зависимости от срочности. В Подмосковье можно найти варианты с более приятной окупаемостью 11-12 лет.
2024 год.
Если в 2024 году сохранится такой же спрос как и в 2023 году и застройщики продолжат повышение цен, арендный бизнес с окупаемостью 12-13 лет покажется "халявой", и мы планомерно приблизимся к европейскому уровню доходности. Тенденций пока нет, чтобы арендаторы платили высокие арендные ставки и тем самым окупаемость могла бы снизиться.
Несмотря на это все, арендный бизнес - самый надежный актив. Арендаторы платят, а сама недвижимость дорожает.
Как говориться: берите сегодня. Завтра опять дороже!
Разместить объявление
