Арендный бизнес который готовится на продажу состоит из двух элементов: помещение и арендатор, создание арендного бизнеса это работа, и достаточно трудоемкая, в последнее время создавать арендный бизнес стало сложнее.
По сути арендный бизнес это уже упакованный продукт исключающий риски долго поиска арендатора, убирающий рутинные, долгие согласования договоров с арендаторам, пробежки по управкомпаниям, мосэнерго и другим ресурсоснабжающим организациям.
За эту всю "упаковку" конечный покупатель платит на 15-20% больше, чем при покупке аналогичного помещения, но без арендатора.
Образовался определенный дисбаланс, между изначальной ценой помещения, возможностями арендатора и покупателями арендного бизнеса, что именно:
- у застройщиков по определенным причинам растет стоимость самого помещения, к примеру в Москве в ЖК комфорт класса ликвидное помещение уже стоит 400-600.000 рублей за м2.
- при этом сетевые арендаторы имеют верхнюю планку цены аренды, к примеру для супермаркетов это 3000 ₽/м2 в месяц, алкомаркеты 3500-4500 ₽/м2 в месяц и тд., у каждого сегмента свои планки (им не важно купили вы да 100 или за 500.000 рублей за метр свое помещение…)
- рост стоимости цены метра у застройщика ни как не влияет на, то, что арендатор будет платить аренду выше.
В данном месте и образуется дисбаланс при "создании" арендного бизнеса, конечное формирование арендного бизнеса обходится своему "создателю" в 9-11 лет окупаемости (стоимость помещения высокая / арендатор много не платит).
Далее "создатель" делает наценку за свое время, опыт и добавляет 15-20% к стоимости помещения и выставляет на продажу.
Далее помещения выпадают в рынок для конечных покупателей с окупаемость 12-13 лет, при этом покупатели еще не привыкшие к новым нормам доходности / окупаемости, таким изменениями не довольны.
Тенденции такие, что ожидать, что цены станут ниже и окупаемость более сладкой, пока не приходится. Многие клиенты ушедшие в депозиты с высоким процентом, пока там наслаждаются, мы прогнозируем снижение ставок по депозитам в ближайшее время, и тогда покупатели ринуться одномоментно покупать помещения. А где высокий спрос, цены поднимают, как то так…
Разместить объявление
