Почему не бывает окупаемости 6–7 лет. Сказка для тех, кто всё ещё верит в чудо.

01.07.2025

Сегодняшний выпуск: Мосфильмовская, 55. Цоколь. 308 м².

Продалось на аукционе.

Стартовая цена: 89,3 млн ₽.

Продали за: 201,1 млн ₽.

+125% в космос.

Вопрос: «Кто эти люди и зачем они это сделали?»

Рассказываем.

Это помещение однозначно под продукты.

Туда просится Пятёрочка/Дикси/Магнит.

И мы знаем, сколько они готовы платить.

4000–5000 ₽ за м²/мес — потолок. Без иллюзий.

Первый год? Каникулы и ремонт. Ступенька. Лестница. Задержка.

Полная ставка — со второго года.

Теперь магия цифр:

Если вдруг арендатор платит максимум —

5000 ₽ × 308 м² = 1,54 млн в месяц = 18,5 млн в год.

Окупаемость: 10,8 лет.

И это если всё идеально, арендатор уже есть и сразу платит.

А теперь главный вопрос:

КАК продать такое помещение, чтобы покупатель ещё и заработал?

(Подсказка: никак.)

Вывод простой и без сахара:

-С окупаемостью 6–7 лет не продаётся, потому что с такой логикой никто вам не отдаст помещение.

-Либо покупается под себя и вы занимаетесь всеми танцами с арендатором.

-Либо покупается на перепродажу, но уже с окупаемостью 13–14 лет, чтобы хоть какая-то маржа.

-У нас есть готовые объекты в живых спальниках с сетевыми продуктовиками, с лучшей математикой, уже рабочими арендаторами, еще и скидку сделаем.