Москва, 2004 год
На первом этаже новостройки — три варианта:
Пустое помещение 300 м², где ночует собака.
Парикмахерская «у Светланы».
Или «сдаётся под любой вид деятельности» (но кроме того, что реально нужно).
Девелоперы клепают панельки, думая о квартирах, а нежилое — побочный эффект. Как просроченный бонус. Никакой логики. Входы со двора, потолки 2,5 метра, три ступеньки в ад.
2008–2012: "О! Аренда бывает!"
Рынок немного очухался. На волне роста потребления появляются первые сетевые арендаторы: "Пятёрочка", "Дикси", "Сбербанк". Появляется спрос на аренду, но… помещений под это нет. Активно переводят первые этажи домов в нежилье, такие помещения занимают моментально.
Застройщики не в курсе, как сделать помещение, куда войдёт супермаркет. Делают 35 м² с колонной по центру и выкатывают это за $10 000/м². Гениально. Покупают.
2014–2015: "Крым, санкции, доллар по 70"
Становится страшно. Многие бросаются в недвижку как в подушку безопасности. На волне страха инвесторы скупают всё, что можно, включая туалеты, завуалированные под коммерцию.
Тогда же появляется тренд на арендный бизнес: купи — сдай — живи. Доходность 12-16% годовых — круче депозита, круче валюты, надежнее чем швейцарские часы.
Но 80% сделок проходит — на удачу. Без понимания, кто арендатор, зачем он платит и уйдёт ли завтра.
2016–2019: "Внезапно рынок"
Рынок коммерции становится чуть менее диким. Застройщики начинают проектировать помещения под конкретных арендаторов. Возникают шаблоны: супермаркет в центре, аптека рядом, ПВЗ и алкомаркеты по бокам. Появляются инвесторы с калькуляторами, которые считают окупаемость, а не просто "чтобы было помещение".
И тут всё вроде как стало нормально, понятно.
2020–2022: "Пандемия, но бизнес жив"
Внезапно локдаун — люди дома, арендаторы страдают. Все предрекают крах коммерции. А по факту — выживают супермаркеты, аптеки и доставка.
Вывод: если у тебя помещение в хорошей локации — оно востребованно навсегда, если у тебя арендатор который пережил "локдаун" - значит он вечный.
2023–2024: "Пузырь или логика?"
Коммерция выросла в цене на 50–70%. Почему? Потому что строить стали меньше, покупать — больше, арендный поток — стабилен.Появился культ: "готовый арендный бизнес". Не просто помещение, а мини-финансовый инструмент. Ты покупаешь помещение с арендатором и думаешь, что умнее Баффета.
Сегодня
Девелоперы научились.
Покупатели научились.
Арендаторы живут в своих уютных помещениях и платят как швейцарские банки.
К 2030 году
Если ты думаешь, что коммерция будет стоить меньше — тебя обманули. С 2000 годов она выросла десятикратно.
Вывод
За 20 лет рынок коммерции в Москве прошёл путь от "хлама на первом этаже" до "финансового инструмента с прогнозируемым арендным потоком".
Разместить объявление
