В погоне за окупаемостью

21.07.2025

Не гонитесь за доходностью, как бабуля за автобусом.

Каждый второй клиент приходит с калькулятором в руках и жаждой: «Мне бы окупаемость 7-8 лет. Ну, максимум 9. И чтоб красиво».

Ага. Конечно. Ещё чтоб с ремонтом, арендаторами, и рассрочку без процентов лет на 10.

Рынок устроен иначе.

Все вкусные предложения с цифрами «ниже рынка» исчезают быстрее, чем ты успеешь сказать «задаток». Их выкупают быстрые ребята с деньгами на кнопке и глазами на затылке. Они не читают такие тексты. Они уже купили.

То, что доходит до свободной продажи с красивой окупаемостью — чаще всего со звездочкой. И мелким шрифтом.

Кривой арендатор.

Помещение под одного арендатора.

Что-то неузаконенно.

Пример.

Пункт выдачи заказов. Им всё равно где сидеть — хоть в шкафу. Ни витрины, ни трафика, ни первой линии.

Им норм.

А вот когда они уйдут — у тебя будет огромная коробка, которую не хочет снимать никто.

Потому что у всех трафик, видимость, входная группа, вентиляция, потолки.

И вот уже окупаемость из сказочных «7 лет» превращается в два года стояния, три попытки сдать, и аренду на 30% дешевле.

Вывод простой: инвестируй не в циферки на бумажке, а в ликвидность.

Хочешь реально работающий арендный бизнес в Москве? Смотри на помещения, которые потом можно хоть кому-то сдать. И не удивляйся, что у них окупаемость — 11,5–12 лет.

Это и есть реальность, в которой не будет больно через пару лет.