Самый популярный запрос от покупателей на сегодня — помещение под сдачу в аренду в новостройке или покупка помещения в новостройке с арендатором.
Формально всё просто: купил, сдал, получаешь доход.
Но за этой простотой — двадцать лет эволюции, ошибок, бумов и кризисов, которые и сформировали то, что мы называем современным рынком ритейла.
Как всё начиналось
В начале 2000-х рынок стрит-ритейла в Москве представлял собой смесь из приватизированных площадей, стихийных арендаторов и случайных арендных ставок.
Помещения оказались у рабочих коллективов, директоров и кооператоров 90-х, которые не имели отношения к торговле. Коммерция тогда существовала, но без системности.
Перелом случился с появлением профессиональных сетевых операторов.
Первая «Пятёрочка» в Москве открылась в 2001 году — и задала новую планку.
Сети принесли математику.
Аренда перестала быть вопросом «хочу столько» и стала вопросом «могу столько платить при обороте».
Так появился рыночный фундамент:
– супермаркеты — 5–7% от товарооборота,
– аптеки — до 10%,
– общепит — 15–25%.
Именно тогда инвесторы впервые начали считать доходность, а не только метры.
Рождение коммерции в новостройках
До середины 2010-х первые этажи в новых домах не считались активом.
Застройщики отдавали их оптом, чтобы быстрее закрыть проект и получить «социальный сервис».
Тогда стрит-ритейл считался скорее инфраструктурой, чем бизнесом.
Перелом наступил в 2015 году, когда город запретил жилые первые этажи.
Марат Хуснуллин тогда фактически создал рынок встроенной коммерции, каким мы его знаем.
Параллельно стартовал строительный бум — и в Москву хлынул новый объём ритейла.
Первые годы застройщики продавали коммерцию «по остаточному принципу».
Но вскоре на сцену вышли частные инвесторы и фонды, началась охота за помещениями под сети.
Особенно — под продуктовые.
После кризисов 2008 и 2014 годов выжили именно они.
Так появилось устойчивое выражение — готовый арендный бизнес (ГАБ).
Как рынок стал взрослым
После 2019 года всё изменилось окончательно.
Из-за увеличения налогового периода владения квартирой с 3 до 5 лет интерес к инвестициям «в котлован» резко упал.
Девелоперы переключились на коммерцию — и наконец научились делать её профессионально.
В финмоделях появились конкретные цифры, арендные ставки и сценарии доходности.
Разместить объявление
