MalinaProperty MalinaProperty
Аренда и продажа коммерческой недвижимости
×
Как происходит процесс купли- продажи коммерческого помещения
26.02.2020
Как происходит процесс купли- продажи коммерческого помещения

Анализ предоставленных документов и информации из независимых источников

Цель этапа: быстро собрать информацию об объекте, чтобы разработать примерный план действий, который станет основой для переговоров по параметрам будущей сделки.

Подписание предварительного договора купли-продажи или соглашения об авансе, задатке

Предварительный договор нужен если:

Продавец не готов давать документы по объекту без получения задатка или аванса.

Стороны хотят зафиксировать свои договорённости, поскольку основной договор невозможно заключить в разумные сроки по различным причинам:

• требуется время на проведение юридической проверки;

• необходимо предварительно совершить определённые действия

(провести электричество, узаконить перепланировку, выждать процессуальные сроки и т.п.);

• требуется время на получение согласия банка на ипотеку;

• покупателю нужно время на аккумулирование необходимой денежной суммы;

• требуется получение одобрения вышестоящих органов управления (общего собрания акционеров, совета директоров и т.п.).

В предварительном договоре стороны согласовывают дату подписания основного договора, предмет и сумму сделки, действия сторон, которые они должны выполнить для подготовки к сделке, и штрафные санкции, которая виновная сторона должна будет выплатить.

Предварительный договор — юридически значимый документ. Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая вправе требовать его заключения в судебном порядке.

Иногда вместо предварительного договора стороны согласовывают ≪понятийное≫ соглашение, в котором проговаривают примерно все то же самое, но его не подписывают по различным причинам. То есть это просто согласованный план действий без юридически значимых обязательств.

Юридическая и другие проверки

На этом этапе юристы получают от продавца необходимые документы и проводят их экспертизу. Также анализируются данные из независимых источников (ЕГРН, ЕГРЮЛ, базы данных, исследования кадастровых инженеров, отчеты детективов и т.п.).

Часто изучение одного документа приводит к необходимости истребования других документов.

При необходимости к проверкам привлекаются отраслевые специалисты: техники, энергетики, кадастровые инженеры.

По итогам юридической проверки составляется юридическое заключение, к которому прикладываются копии всех документов, исследованных при проверке. Этот объемный документ может быть использован при возникновении споров о правах на недвижимость, так как в нем содержится описание всех выводов по проверке и перечень всех правоустанавливающих документов. Также заключение содержит раздел с рекомендациями о действиях, которые нужно предпринять для совершения сделки.

Разработка схемы сделки и согласование ее со сторонами

Фактически, разработка схемы сделки начинается с самого начала и длится до подписания всех документов по сделке. Поэтому третьим этот этап можно назвать весьма условно. Здесь согласовываются все действия сторон, которые нужно будет выполнить до свершения сделки и после ее окончания, составляется перечень документов, который нужно будет разработать и подписать.


Подготовка документов

Главный документ — это, конечно, договор купли-продажи. Но помимо него в зависимости от сложности сделки дополнительно разрабатываются или согласовываются:

• условия открытия аккредитивов и доступов к банковским ячейкам;

• договоры на счет эскроу;

• договоры залога (ипотеки);

• договоры поручительства;

• договоры купли-продажи движимого имущества, относящегося к недвижимости (электрические подстанции, пожарные системы, вентиляция и т.п.);

• договоры купли-продажи коммуникаций;

• акты приема-передачи имущества;

• другие документы.


Совершение сделки

На этом этапе тоже нельзя расслабляться: необходимо убедиться, что все документы подписываются надлежащими лицами и именно в предварительно согласованной редакции, что каждая сторона соблюдает свои обязательства и придерживается схемы сделки, что покупатель осуществляет платежи по выбранной схеме расчетов.


Регистрационные процедуры

Происходит подача документов на государственную регистрацию перехода прав собственности и получение документов после регистрации.


После сделки

Подписываются акты приема-передачи имущества (если это не было сделано ранее), уведомляются арендаторы о новом собственнике и получателе арендной платы, осуществляется переоформление договоров на коммунальные услуги и электроснабжение.