Регионального покупателя в Москве можно узнать почти сразу.
Не по акценту.
Не по чемодану.
А по идеально составленной таблице в Excel.
В ней уже всё решено:
-Окупаемость.
-Бюджет.
-Арендатор.
-Цвет ячеек.
Кажется, осталось только приехать, поставить подпись и уехать счастливым.
Так обычно и начинается.
За несколько дней до приезда клиента из региона мы собираем маршрут показов.
Нужно успеть всё.
Обычно на это есть одни выходные.
В списке пятнадцать-двадцать помещений.
Самые красивые цифры — наверху.
Самые скромные — внизу.
И вот начинается первый день.
-Первый просмотр.
-Второй.
-Третий.
И происходит удивительная вещь.
Excel начинает проигрывать реальности.
Потому что фотография не передает запах района.
Не показывает, куда действительно идут люди.
Не рассказывает, почему в одном доме все коммерческие помещения заняты, а в соседнем половина вывесок меняется каждый год.
Цифры в договоре — это хорошо.
Но они не умеют создавать трафик.
После нескольких просмотров маршрут почти всегда меняется.
Какие-то помещения безжалостно вычеркиваются.
Хотя еще вчера казались идеальными.
Зато в список неожиданно попадают объекты, на которые сначала никто даже не смотрел.
Да, окупаемость не девять лет.
Может быть, двенадцать.
Или тринадцать.
Но район давно живет.
Соседи работают.
Люди идут.
Арендаторы работают.
И именно возле такого помещения покупатель вдруг задерживается дольше обычного.
Есть одна вещь, которую невозможно отправить по почте.
Ощущение места.
Его можно только увидеть своими глазами.
Именно поэтому многие покупатели вообще приезжают в Москву.
Не потому, что здесь самая высокая доходность.
Если очень постараться, в регионе можно найти цифры и покрасивее.
Приезжают за другим.
-За ликвидностью.
-За рынком, где есть выбор арендаторов.
-Где помещение не становится заложником одного бизнеса.
-Где актив проще продать.
-И спокойнее держать годами.
Иногда кажется, что инвестор приезжает выбирать помещение.
На самом деле он приезжает выбирать уровень своего спокойствия на ближайшие десять лет.
Поэтому мы всегда советуем одну простую вещь.
-Не влюбляйтесь в Excel.
-Покатайтесь по районам.
-Посмотрите разные форматы.
-Зайдите в соседние магазины.
-Постойте пять минут у входа.
Иногда эти пять минут стоят гораздо дороже, чем пять часов, проведенных за таблицами в сравнении доходности.
Именно поэтому очень часто покупают совсем не то помещение, за которым ехали изначально.
И, как правило, потом ни разу об этом не жалеют.
Разместить объявление
