Аукцион — не всегда значит выгодно
Сегодня прошло сразу много аукционов по продаже коммерческих помещений. И это один из показательных примеров того, как легко цена на торгах уезжает далеко от стартовой.
На скриншоте:
Стартовая цена — 19.090.000 ₽.
Цена в ходе торгов — 31.880.300 ₽.
Рост — примерно 67%.
И это далеко не уникальная история.
Недавно разбирали другой аукцион. Посмотрели сам объект, окружение и реальные предложения рядом. В продаже оказалось достаточно помещений сопоставимого качества — без торгов, без ажиотажа и примерно на 20–30% дешевле той цены, до которой участники разогнали аукцион.
Но здесь есть ещё более важный момент.
Большинство таких помещений покупают не для того, чтобы просто владеть пустыми стенами. Дальше из них собираются делать готовый арендный бизнес: искать арендатора, согласовывать условия, подписывать договор, ждать ремонт и открытие.
После этого объект продаётся уже как готовый продукт — естественно, дороже.
И это нормально.
Готовый арендный бизнес и должен стоить дороже пустого помещения. Покупатель платит не только за квадратные метры, но и за уже проделанную работу: найденного арендатора, подписанный договор, понятный денежный поток и снятую часть рисков.
Но когда на аукционе пустое помещение разгоняют выше цены готового арендного бизнеса, возникает простой вопрос: зачем вообще проходить весь этот путь самостоятельно?
Условно, вы покупаете пустое помещение за 30 млн. Потом ищете арендатора, ведёте переговоры, согласовываете договор, даёте каникулы, ждёте ремонт и только потом получаете готовый продукт.
А рядом за сопоставимые деньги уже можно купить объект, где всё это сделали за вас и аренда уже идёт.
Получается парадокс: человек идёт на торги ради «выгодного входа», а в процессе торгов уничтожает главный смысл этой покупки — запас стоимости между пустым помещением и готовым арендным бизнесом.
На аукционе работает простая психология.
Сначала объект интересен за 20 млн.
Потом кто-то дал 22.
Вы уже изучили документы, внесли обеспечение, потратили время. Жалко отдавать.
23,24,25...
И где-то здесь вопрос «сколько реально стоит помещение?» незаметно превращается в «неужели я сейчас ему проиграю?».
А недвижимость через дорогу всё это время спокойно продаётся дешевле.
Мы не против аукционов. Там действительно бывают хорошие покупки.
Но перед торгами нужно заранее определить цену, после которой вы уже банально переплачиваете.
Потому что если пустое помещение уже стоит как готовый арендный бизнес, наш совет простой:
не мучайтесь с созданием продукта — купите готовый.
Там уже нашли арендатора, согласовали договор, прошли ремонт и открытие.
Иногда разумнее переплатить за готовность.
А иногда на аукционе умудряются переплатить даже за её отсутствие.
Готовый арендный бизнес на www.malinaproperty.ru
Разместить объявление
