Индекс "Малины"
Мы решили периодически считать свой небольшой индекс рынка.
Не цену квадратного метра.
Не количество объявлений.
А то, что покупателя готового арендного бизнеса интересует гораздо сильнее:
за сколько лет сегодня рынок готов возвращать вложенные деньги (окупаемость).
Взяли актуальную витрину "Малина Проперти", прошлись по предложениям и посчитали не среднюю, а медианную окупаемость*.
*То есть показатель без сильного влияния объектов, где кто-то хочет 6 лет, а кто-то — все 16.
Что получилось.
Москва, обычные торговые помещения с арендаторами:
до 40 млн рублей — около 11 лет;
40–100 млн — около 12 лет;
от 100 млн — около 10 лет.
И здесь уже интересно.
Самый «народный» инвестиционный бюджет 40–100 млн сегодня продаётся с самой спокойной доходностью.
Причина понятна.
На него больше покупателей.
Хороших объектов ограниченное количество.
А за ликвидность рынок просит доплатить.
Когда бюджет становится больше 100 млн, покупатель уже хочет другой разговор.
Чек крупнее — требования к доходности выше.
Поэтому там медиана снова приближается к 10 годам.
Подмосковье:
до 40 млн — примерно 10,4 года;
40–100 млн — около 12 лет;
от 100 млн — порядка 9,5 года.
Но самая интересная картина начинается, когда перестаём смешивать всё в одну корзину.
Отдельно стоящие торговые здания:
Москва — около 10,1 года;
Подмосковье — около 8,5 года.
Торговые центры:
Москва — около 8,8 года;
Подмосковье — около 8 лет.
То есть фраза:
— Какая сейчас окупаемость на рынке?
примерно такая же точная, как:
— Сколько сейчас стоит машина?
Какая машина?
Где?
Какого года?
Обычное помещение за 50 млн в Москве и торговое здание с супермаркетом в Подмосковье — формально оба ГАБа.
Но рынок оценивает их совершенно по-разному.
Если всё очень упростить, наш сегодняшний ориентир по качественному московскому ГАБу — примерно 11 лет.
А дальше уже начинаются поправки.
Бюджет.
Локация.
Формат.
Арендатор.
Размер объекта.
Ликвидность.
Назовём это Индексом "Малины".
Будем считать его регулярно.
Тогда через несколько месяцев станет интересно смотреть уже не только на цифру.
А на то, куда она двигается.
Разместить объявление
