Окупаемость 10 лет
Есть одна магическая цифра в коммерческой недвижимости.
10 лет.
С ней к нам приходит огромное количество покупателей.
— Хочу купить готовый арендый бизнес.
— Какой бюджет?
— Такой-то.
— Что важно?
— Хороший арендатор, Москва и окупаемость до 10 лет.
И каждый раз хочется спросить:
Почему именно 10?
Почему не 11?
Не 12?
Не 13?
Кто вообще однажды решил, что на десятой годовщине владения помещение становится хорошим, а на одиннадцатой — уже нет?
Если совсем грубо, 10 лет окупаемости — это около 10% годового арендного дохода от стоимости объекта.
Красиво.
Кругло.
Мозгу нравится.
Но недвижимость не знает, что человеческий мозг любит круглые цифры.
Можно купить объект с окупаемостью 8 лет и получить слабую локацию, переоцененную аренду и арендатора, который через год возможно попросит скидку.
А можно купить за 13 лет помещение на первой линии, где арендатор работает много лет, район сформирован, ставка индексируется, а сам объект через несколько лет стал существенно дороже.
На бумаге первый вариант был «выгоднее».
В жизни всё получилось наоборот.
Часто покупатели сравнивают недвижимость со своим бизнесом.
— Мой бизнес приносит 30–40%. Зачем мне недвижимость под 10%?
Потому что это разные вещи.
В собственном бизнесе доходность выше не просто так.
Там есть сотрудники.
Клиенты.
Конкуренты.
Оборотка.
Налоги.
Поставщики.
Телефон, который почему-то особенно любит звонить в субботу вечером.
Недвижимость покупают немного за другое.
За актив.
За понятный денежный поток.
За возможность через десять лет всё ещё владеть теми же квадратными метрами.
Другой любимый пример — депозит.
Сегодня он может давать одну доходность.
Через несколько лет — совсем другую.
Деньги на счёте остаются деньгами, и имеют свойство с большой скоростью обесцениваться.
А хороший объект всё это время может индексировать аренду и менять собственную стоимость вместе с рынком.
Поэтому вопрос «10 или 11 лет?» сам по себе мало что говорит об инвестиции.
Гораздо интереснее другое.
Что именно я покупаю на эти 10–12 лет?
Какое помещение?
Какую локацию?
Какого арендатора?
Какой договор?
Что будет с районом?
Насколько легко объект будет пересдать?
Сколько он может стоить через пять или десять лет?
Иногда разница между 10 и 12 годами — это не два лишних года ожидания денег.
Это цена за качество самого актива.
И, пожалуй, главная ошибка — настолько влюбиться в цифру «10», что перестать замечать всё остальное.
Потому что окупаемость — это важный показатель.
Но недвижимость всё-таки покупают не в Excel.
Её покупают в реальном городе.
Разместить объявление
